Tarım Arazilerinde Kamulaştırma Bedelinin Tespiti

Tarım Arazilerinde Bedel Tespiti Esasları

Kamulaştırmaya konu tarım arazilerinin bedelinin tespitinde gelir metodu uygulanır. Gelir metodu uygulanırken tarım arazisindeki ürünler tespit edilerek tarım arazisinin bulunduğu il veya ilçedeki resmi makamlardan, bedel tespit dava dilekçesinin sunulduğu yıl ve önceki yıllara ilişkin ürünün hasat vaktindeki fiyatı ve net gelir meblağları talep edilir. Kamulaştırmaya konu tarım arazisinde birden fazla ürün hasadı yapılıyorsa diğer ürünlerin fiyatı ve gelir miktarlarının sorulması da gerekmektedir.

Kamulaştırmaya konu tarım arazisinin sulanma şeklinin doğal yağışlarla veya özel bir sulama sistemi ile yapıldığının bilirkişi heyetince tespiti gerekmektedir. Özel sulama sistemleri ile sulanan arazinin sulama giderleri kamulaştırma bedeline masraf kalemi olarak eklenecektir.

Tarım Arazilerinde Kamulaştırma Bedelini Etkileyecek Hususlar

Bitki ve Ağaçların Yaş Durumu

Tarım arazisinde mevcut ağaçların yaşı, gelişim ve verim durumu kamulaştırma bedelinin en belirleyici etkenlerinden birisidir.

Toprak Yapısı ve Yağış Oranı

Tarım arazisinin toprak yapısının verim gücünün yüksek olması, tuzluluk, alkalilik, drenaj ve erozyon gibi sorunların bulunmaması ve tarım faaliyetlerine uygun olması tarım arazilerinin değerini etkileyen hususlardan biridir.

İklim Durumu

Taşınmazın ekilen ürünün gereksinimlerini karşılayacak derecede yağış alması ve her yıl bir veya birden çok kez ürün hasadı yapmaya müsait olması kamulaştırma bedelini olumlu yönde etkileyecektir.

Taşınmazın Konumu

Kamulaştırmaya konu tarım arazisinin bulunduğu ilçe veya köy merkezine yakınlığı, arazinin yola yakınlığı ve yola komşu olma durumu kamulaştırma bedelini etkileyen hususlardan biridir. Tarım arazisine ulaşımın hangi yolla yapılabildiği (traktör, patpat, toplu taşıma imkanları, otomobillerin geçebileceği yol vs.) ise yine bedeli etkileyecektir.

Taşınmazın Eğimi

Kamulaştırmaya konu tarım arazisinin eğiminin yüksek olması, arazinin bakımını ve hasadını zorlaştıracağından dolayı kamulaştırma bedelini düşüren etkenlerdendir. Arazinin eğiminin az olması ise aynı şekilde bakımı ve hasadı kolaylaştıran bir etken olarak göz önünde bulundurulacaktır ve arazinin değeri arttırır.

Tarım Arazisinin Kamulaştırma Bedelini Hesaplama Yöntemi

Kamulaştırmaya konu arazinin kamulaştırma bedelinin belirlenmesi hususu, taşınmazda mülkiyet kamulaştırması veya irtifak hakkı kamulaştırması tesis edilmesine göre değişkenlik gösterecektir. Genel olarak hesaplamalarda kullanılan başlıkları açıklayıcı olması adına aşağıda belirtiyoruz.

Taşınmazın Getirebileceği Net Gelir = Brüt Üretim Değeri - Üretim Giderleri

Üretim Değeri = Verim Miktarı (Kg/Da) x Ürün Fiyatı

Kapitalizasyon Faiz Oranı

Objektif Değer Artışı

Objektif Değer Artışı

Kamulaştırmaya konu taşınmazlarda kamulaştırma bedelini en çok yükseltebilecek hususlardan biri objektif değer artışıdır.

Objektif değer artışını etkileyecek değişkenlerin değerlendirilmesinin son derece önemli olmasının nedeni bedel tespiti yapılabilecek arazinin değerini büyük ölçüde arttırabilmesidir.

Objektif değer artış oranları kamulaştırma yapılan araziye göre değişkenlik göstermektedir. Artışın ne kadar olacağına dair yasal olarak bir üst sınır bulunmamaktadır. Yargıtay uygulamalarına göre %200'ü bulan değer artış oranları olmakla birlikte %425'e kadar çıktığı kararlar da mevcuttur.

(Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2007/12212 E. - Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2011/12383 E.)

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 29.11.2011 Tarihli 2011/12383 E. 2011/19274 K. Sayılı İlamı:

".....

1- Dava konusu taşınmazın kısmen kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığından bahisle Hazine tarafından tapu iptali ve tescil davası açılmış olup verilen karar henüz kesinleşmediğinden, kıyı kenar çizgisi içerisinde kalan kısmın bedelinin ödenmemesi doğru ise de, bu bölümün bedelinin bloke ettirilerek dava sonunda belirlenecek hak sahibine ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasına karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

2- Dava konusu taşınmazın konusu ve bilirkişi raporunda yazılı özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gelir metoduna göre belirlenen bedeline %425 oranından az olmamak üzere objektif değer artırıcı unsur ilavesi suretiyle değerinin tespit edilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

3- Davalılara ait binalar tapulu taşınmazları üzerine yapılmış olduğu gözetilerek binaların yüzölçümlerine göre belirlenen bedeline hükmedilmesi gerekirken kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığından bahisle indirim yapılmak suretiyle az bedel tespiti,

Doğru görülmemiştir....."

Sonuç:

Kamulaştırma bedeli için teklif edilen, acele kamulaştırma davasıyla tespit edilen değerler ile kamulaştırma bedelinin tespiti davasında belirlenen kamulaştırma bedelleri arasına çok büyük farklılıklar olabilmektedir. Uygulamada ilk teklif edilen tutarın veya hesaba yatırılan tutarın, dava aşamasında 4-5 katına hükmedildiği kararlar mevcuttur. Kamulaştırma Hukuku uzmanlık ve nitelik gerektiren detaylı bir hukuk dalıdır. Mağduriyet yaşamamanız adına Kamulaştırma Hukuku alanına hakim bir avukata danışmanız tavsiye edilir.

Korkmaz Hukuk Bürosu