Ev Sahibi Kirayı Arttırabilir Mi ? Kiracı Hangi Hallerde Çıkartılabilir ?

Günümüzde yükselen enflasyon oranlarıyla birlikte ev sahibi ve kiracılar arasında kira bedeli, tahliye ve başka birçok konuda anlaşmazlıklar maalesef en çok karşılaşılan durumlardan biri haline gelmiştir. Bu yazımızda sizlere bu sıkıntılarla karşılaşan ev sahipleri ve kiracıların haklarının neler olduğundan başlıklar ve sorular altında bahsedeceğiz.

Baştan belirtmek gerekir ki aşağıda okuyacağınız bilgiler konut kiraları hakkında olup, iş yeri kiraları hakkındaki hükümlerle karıştırmamak gerekmektedir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesinin Sonunda Kira Sözleşmemi Yenilemem Gerekir Mi ? Kira Sona Erer Mi ?

Bu husus en çok yanlış bilinen durumlardan biridir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin bir senelik) sözleşmenin bitim tarihi geldiğinde ev sahipleri kiracıları çıkarmaya hakkı olduğunu düşünmekte iken, kiracılar ise evde oturma haklarının kalmadıklarını ve yeni sözleşme yapmak zorunda olduklarını düşünmektedir.

Kesinlikle yanlış bilinen bu konuda, kanun koyucu sosyo-ekonomik olarak zayıf taraf olan kiracıyı koruyan hükümler getirmiştir. Açıklayıcı olması adına örnek üzerinden devam edersek 1 senelik kira sözleşmesinin bitiminde, kiracının sözleşme bitim tarihinden 15 gün öncesine kadar bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkı mevcutken, ev sahibinin ise bildirim yoluyla tahliye hakkı bulunmamaktadır. Ev sahibinin kanunda yazılı haklı sebeplerin varlığının bulunmadığı takdirde kiracısını çıkarma hakkı yoktur. Bu haklı sebeplerin neler olduğunu yazımızın devamında açıkça anlatacağız.

Sözleşme bitim tarihinden 15 gün öncesine kadar kiracı tarafından bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşme kendiliğinden aynı koşullarda bir yıl yenilenmiş sayılır. Ev sahibinin kira bedeline yasal oranda zam yapma hakkı mevcuttur. Sonuç olarak her sene yeniden sözleşme imzalamaya gerek olmayıp, önceden yapılan kira sözleşmesi hukuki bağlayıcılığını korumaktadır.

Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir ? Fazlasına İlişkin Zammı Kabul Etmezsem Ne Olur ?

Konut kiralarına ilişkin yapılabilecek tavan sınır TÜFE oranına göre belirlenmekte iken, yürürlüğe alınan geçici madde ile 01/07/2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanamayacaktır. Yani ev sahiplerinin dava açmadan keyfi bir şekilde tek taraflı kira bedelini belirlemesinin hiçbir hukuki dayanağı bulunmamaktadır. Peki kimi zaman ev sahiplerinin "ya bu bedeli ödersiniz ya da evi terk edersiniz" şeklinde beyanlarla karşılaşan kiralar neler yapmalıdır ? Bu konuya da yazımızın devamında değineceğiz.

Ev Sahibi Kira Bedelini Hangi Koşullarda Arttırabilir ?

5 seneyi aşkın kira ilişkilerinde, ev sahipleri her sene kira bedeline en yüksek yasal oran üzerinden artışta bulunsa dahi emsal kira bedellerinin daha yüksek olduğu iddiasıyla kira bedelini arttırmak için kira bedelinin tespiti davası açabilir. Mahkemece yeni belirlenecek olan kira bedeli çevredeki emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak hakkaniyete göre takdir edilir. 5 seneyi aşmayan kira ilişkilerinde ise yasal oranın üstünde artış yapılamaz. Kira bedelinin tespiti davasını açmak için belirli süreler mevcut olup hakkı kaybına uğramamanız adına bir avukattan yardım almanızı tavsiye ederiz.

Kirasını Ödemeyen Veya Geç Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır ?

Kirasını ödemeyen veyahut geç ödeyen kiracının tahliyesi için iki haklı ihtarname ile birlikte süresi içinde tahliye davası açılabileceği gibi, daha hızlı sonuç almak için tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir. Mahkemelerdeki dava yoğunluğu ve sürelerin uzun sürmesi sebebiyle tahliye talepli icra takibine başvurulmak daha kısa sürede sonuç alınabilecek bir seçenektir.,

Ev Sahibinin Kiracıyı İhtiyaç Sebebiyle Çıkardıktan Sonra Yeni Kiracıya Kiralayabilir Mi ?

TBK m.351 gereğince ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirdikten sonra, istisnai haller dışında 3 sene taşınmazı başka birine kiralayamaz. Tekrar kiralama hakkı eski kiracıya aittir. Ev sahibinin kötü niyetli bir şekilde eski kirayı tahliye ettirip, sonrasında başkasına kiraya vermesi durumunda, eski kiracı lehine kiralananın kira bedeli üzerinden en az 1 senelik tazminata hükmedilir. Kendisine kiralananı tahliye etmesi talebinde bulunulan kiracının dikkat etmesi gereken en önemli husus, resmi prosedürün uygulanmasını istemektir.

Ev Sahibi Hangi Şartlarda Kiracısını Çıkartabilir ?

Ev sahiplerinin mağdur olmaması adına, kanun koyucu ev sahibinin de çıkarlarını koruyacak hükümler getirmiştir. Ev sahiplerinin hangi koşullarda kiracılarını çıkartabileceklerini aşağıda madde madde sıralıyoruz.

-Kira bedelinin geç ödenmesi veyahut ödenmemesi sebebiyle,

-Mevcut malikin ihtiyacı sebebiyle,

-Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle,

-Kiralananın yeniden inşası ve esaslı tadilat sebebiyle,

-Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle,

-Kira sözleşmesinin on yıldan uzun olması sebebiyle ,

-Kiracının kiralanan taşınmazda uyuşturucu ticareti veya fuhuş gibi yüz kızartıcı eylemleri sebebiyle, kiralanan taşınmazın tahliyesi talepli dava açılabilir.

Herhangi bir hak kaybına uğramamanız adına hukuki süreci muhakkak bir avukat vasıtasıyla takip etmenizi öneririz. Konuyla ilgili detaylı görüş, sorularınız ve danışmanlık için sitemizdeki iletişim bölümünden bize ulaşabilirsiniz.

Korkmaz Hukuk Bürosu